Лекция 4

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недви­жимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в резуль­тате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка), их реге­нерацией. Редевелопер — это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом, позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски, является мастер-план. Этот термин можно объяснить как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом, а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity-проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, то есть в проектах, реализуе­мых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Риелторская деятельность — деятельность юридических лиц и/или индивидуаль­ных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объ­ектами недвижимости и правами на них.

Первые риелторские компании, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 г. после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. В последние годы рынок недвижимости развивался стремительно. Однако становление единой идеологии работы коммерческих организаций на этом рынке было затруднено из-за отсут­ствия законодательной и нормативной базы.

Деятельность риелторской компании имеет огромное социальное значение. Се­годня на рынке большинство сделок — это сложные цепочки, в которых зачастую участвуют до десяти семей. В этих операциях нередко задействованы жилищные субсидии, ипотечные кредиты. Непрофессионализм риелтора может привести к раз­валу сделки, потере денег или даже квартиры.

В мировой практике существуют различные направления деятельности риелто­ров: брокерская, агентская, деятельность в качестве поверенного и дилера, посред­ническая и торговая. Новыми для российских условий являются информационные технологии, юридическое сопровождение объектов недвижимости. Основным из перечисленных видов считают брокерскую деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или пре­кращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответ­ствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним».

Брокеры выполняют следующие основные услуги:

- консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;ˆ

- подбор и организацию показов объектов недвижимости;

- сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки;

- оценку планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

- содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки, в том числе и ипотечных брокеридж;

- документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Для сделок, подлежащих государственной регистрации, в состав брокерских услуг входит регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Главная особенность современной риелторской деятельности — это большое ко­личество участников сделки и ее многоступенчатость. В этом случае задача аген­та — правильно выстроить цепочку и постоянно контролировать процесс. Объект, который продает покупатель для дальнейшего приобретения большей площади, выставляет на продажу с указанием о встречной покупке. Параллельно ищется объект, который покупатель хочет приобрести взамен.

Когда все объекты найдены, а продавцы и покупатели договорились о цене и усло­виях сделки, происходит закладка денег в ячейку плюс доплата — это могут быть соб­ственные средства, субсидии или ипотека. Затем происходит одновременный нота­риат по отчуждению всех жилых помещений и регистрация сделок.

При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риелторская ор­ганизация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (сособственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект имеет вероятностный характер.

Практически все риелторские компании предлагают своим клиентам застрахо­вать титул собственности, но в силу ментальности граждан, их культуры, а глав­ное — стоимости этой услуги к ней прибегают в исключительных случаях.