Лекция 4

С развитием рынка недвижимости формируется развернутая структура предпри­нимательской деятельности. Наряду с многопрофильными компаниями возника­ют организации, работающие не только с разными типами объектов недвижимости. Так, в странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как пра­вило, действуют крупные диверсифицированные компании, работающие в сфере как девелопмента, строительства, так и управления и консалтинга.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принад­лежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ре­монт объектов, а также инженерные изыскания, подготовку проектной докумен­тации для строительства, реконструкции, капитального ремонта. В основе этого определения — собственность (участок). Однако в рамках современной специали­зации собственником является инвестор, который, формально и фактически не имея технологической строительной компетенции, поручает управление процес­сом строительства техническому заказчику и генеральному подрядчику. Именно поэтому актуальная система хозяйственных отношений подразумевает взаимодей­ствие трех субъектов: инвестора (собственник участка, инвестиционного бюджета и результатов строительной деятельности), технического заказчика и генерального подрядчика. Если инвестор выражает финансовую компетенцию, то инвестиционно-строительный процесс может быть разделен и выражен компетенциями двух субъ­ектов — технического заказчика и генерального подрядчика.

Технический заказчик — уполномоченное инвестором физическое и юридиче­ское лицо, реализующее проект строительства объекта. Под генеральным подряд­чиком понимают организацию, которая является главным исполнителем договора подряда на строительные работы. Генеральный подрядчик выражает технико-технологическую компетенцию процесса строительства, и технический заказчик ре­ализует компетенцию менеджера в отношении всего инвестиционно-строительного процесса, представляя интересы инвестора. Технический заказчик «…может не об­ладать узкой строительной компетенцией, то есть технологической, но обязан иметь технико-экономический опыт и навыки организации, управления и координации всего процесса, включая финансово-инвестиционную составляющую». Техниче­ский заказчик рассматривается как проектный управляющий всего инвестиционно-строительного проекта. То есть у технического заказчика и генерального подрядчи­ка различная ключевая компетенция, выражающая различное институциональное содержание и рыночное позиционирование услуг.

Исходя из доминантных связей профессиональных участников, занятых созда­нием объектов недвижимости, представим организационно-экономическую схему взаимоотношений субъектов.

Рассмотрим зафиксированные основные связи субъектов, их организационно-экономические отношения, выражающие институциональную структуру рынка создания объектов недвижимости.

1.    Девелопер разрабатывает для инвестора функциональную и маркетинговую идею объекта и представляет ее в виде маркетинговой концепции, бизнес-плана или технико-экономического обоснования.

2.    Инвестор заключает агентское соглашение с дистрибьютором объекта — ри­елтором (присутствующим в схемах жилищного строительства и коммерче­ских объектов), поручая ему сбытовую функцию.

3.    Риелтор осуществляет продажу (передачу в аренду) объекта потребителю.

4.    Инвестор заключает соглашение с оператором, обеспечивающим поддержа­ние базовых функций объекта в соответствии с его назначением.

5.    Оператор вступает в коммерческие отношения с потребителем по поводу эксплуатации объекта в рамках его функционального назначения.

6.    Инвестор заключает соглашение с техническим заказчиком на реализа­цию объекта, то есть передает полномочия по организации инвестиционно-строительного процесса техническому заказчику, оставляя за собой компе­тенцию в области финансовой и инвестиционной деятельности.

7.    Технический заказчик оформляет от лица инвестора всю определенную за­конодательством разрешительную документацию по объекту в органах вла­сти.

8.    Технический заказчик оформляет от лица собственника (инвестора) права собственности на объект.

9.    Технический заказчик организует процесс архитектурно-строительного про­ектирования, а именно формирует техническое задание, выбирает проекти­ровщиков и принимает их работу от лица собственника.

10.Технический заказчик заключает договор с изыскателями на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических и других видов изы­сканий, обеспечивающих оценку условий строительства.

11.Технический заказчик заключает договор с разрешительными организация­ми и поставщиками в системе инженерных коммуникаций.

12.Технический заказчик заключает договор от лица инвестора на строитель­ство (реконструкцию) объекта с генеральным подрядчиком.

13.Генеральный подрядчик выбирает строительных субподрядчиков и органи­зует процесс строительства.

14.Генеральный подрядчик выбирает поставщиков строительных материалов и ресурсов, организует их участие в инвестиционно-строительном цикле.

15.Генеральный подрядчик заключает договор аренды или на оказание услуг с использованием технологического транспорта, строительных машин и обо­рудования, необходимых в рамках конкретного строительного проекта.

Роль инвестора является консолидирующей по отношению ко всем субъек­там, занятым созданием объектов недвижимости и связанным с ними процесса­ми в пределах финансово-инвестиционной и маркетинговой компетенций. Инве­стор определяет состоятельность маркетинговой идеи девелопера, контролирует выполнение маркетинговых, сбытовых и распределительных функций, получает плату за инвестиционный риск (прибыль проекта). Он способен управлять дея­тельностью субъектов строительного рынка в пределах их компетенции по виду деятельности (маркетинговое и бизнес-планирование, сбыт, эксплуатация объек­та) и реализовать свои управленческие функции путем финансирования соответ­ствующих процессов. Таким образом, инвестор занимается объектом недвижимо­сти в виде либо бизнес-проекта, либо имущественного комплекса, который можно продать или передать в аренду.

Осуществление инвестиционно-строительного проекта рассматривается как управленческий процесс, куда входят архитектурно-строительное проектирова­ние, формирование юридической базы проекта (разрешительная документация, оформление прав собственности) и технико-экономическое сопровождение про­цесса строительства. Если финансово-инвестиционную компетенцию можно от­нести к стратегическому циклу, а технико-технологическая рассматривается как операционная, то именно управленческая компетенция является тактическим уровнем реализации задачи. Управленческие компетенции по про­екту консолидирует технический заказчик, признающий компетенцию связанных с ним субъектов; он воплощает замысел инвестора в конкретный объ­ект недвижимости (строительство плюс юридическое обеспечение функциональ­ной принадлежности).

Сущность субъектов рынка создания объектов недвижимости, а также сложив­шаяся практика функционирования строительной отрасли убеждают нас в том, что лидерами должны быть субъекты, отвечающие за риски, компетентность и работу группы в инвестиционно-строительном цикле:

- инвестор в инвестиционно-функциональном кластере чаще всего выступа­ет как собственник объекта недвижимости и несет базовые рыночные ри­ски, обусловленные функциональностью объекта недвижимости, целью его строительства и эксплуатации;

- технический заказчик в кластере управления, будучи представителем ин­вестора, несет ответственность (и связанные с ней риски) за организацию и управление всем инвестиционно-строительным проектом;

- генеральный подрядчик в строительном кластере отвечает за процесс строи­тельства объекта недвижимости, несет технико-технологические и технико-экономические риски производственного процесса.

Субъекту «Девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится спе­циализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Процесс создания объектов недвижимости предполагает высокий уро­вень предпринимательского риска, а длительность инвестиционно-строительных циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональ­ной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционно-строительного процесса.

В отечествен­ном научном и хозяйственном обороте термин «девелопер» часто ассоциируется с термином «застройщик», и ему приписываются функции девелопера, инвестора, технического заказчика, генерального подрядчика и частично риелтора.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увели­чению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое стро­ительство) и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной за­дачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Иностранные и российские инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потен­циальную возможность подключения к инженерным сетям. Классический ленд-девелопмент — это формирование среды обитания, повышение ликвидности участ­ков и их инвестиционной привлекательности.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности — от перевода земель из категории сельхозназначе­ния до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента — это прежде всего инвестиционный продукт, то есть участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

- разработку концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

- правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

- инженерно-техническую (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуаль­ной коммерческой идеи проекта. Этому предшествует анализ наилучшего разви­тия объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офис­ный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.