Лекция 3

В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство является предме­том ведения РФ и субъектов РФ и состоит из Земельного кодекса РФ, 2 иных фе­деральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать Президент РФ, Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также мест­ного самоуправления. В сфере недвижимости роль региональных и муници­пальных нормативных актов более значима, чем в других секторах рыноч­ной экономики.

Земля как объект недвижимости имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Земельная реформа началась в 1991г. с принятием Закона «О земель­ной реформе». За эти годы полностью сформировано правовое поле имущественно-земельных отношений, а также созданы соответствующие институты и инфра­структура регулирования объекта недвижимости и недвижимого имущества. Из двадцати действующих кодифицированных законов Российской Федерации в де­вяти кодексах недвижимость выступает в той или иной мере непосредственным объектом правовых отношений. Такими кодексами являются Гражданский, Земель­ный, Налоговый, Жилищный, Градостроительный, Лесной, Воздушный и Водный кодексы Российской Федерации.

Принятие важных федеральных законов в области оборота прав объекта недви­жимости упорядочили институциональную среду в этой сфере. К ним относятся федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации» и др.

В законодательном регулировании имущественно-земельных отношений наи­большую юридическую силу имеют, после Конституции Российской Федерации, Гражданский и Земельный кодексы. Они приняты раньше, чем другие законода­тельные акты, и выступают основной базой всей правовой системы имущественно-земельных отношений. Гражданский и Земельный кодексы содержат много отсы­лочных норм друг к другу.

Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земель­ные участки установлены в главе 17 Гражданского кодекса РФ. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются Гражданским кодексом, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охра­не окружающей среды.

В соответствии с Земельным кодексом приватизация здания (строения, соору­жения) проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исклю­чением случаев, когда отчуждаемая часть здания (строения, сооружения) не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одно­му лицу. Таким образом, земельный участок и расположенный на нем объект недви­жимости фактически объявляются единым имущественным комплексом и только в таком виде могут быть предметом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, ипотеки и пр.). То есть Земельный кодекс необходимо рассматривать в неразрыв­ной связи с нормами Гражданского кодекса.

Земельный кодекс установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную.

При регулировании земельных отношений применяют принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирова­ния отношений по использованию земель, а также принцип государственного ре­гулирования приватизации земли.