Лекция 2

В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тре­мя позициями:

- сферой вложения ˆкапитала в объекты недвижимости и систему экономиче­ских отношений, возникающих при операциях с недвижимостью;

- сферой, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода;

- сферой услуг, создающей условия для жизнедеятельности и жизнеобеспече­ния человека во всей многогранности их свойств и проявлений. Таким образом, рынок недвижимости — интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости — это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и про­давцов.

Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разно­видность инвестиционного рынка. Однако рынок недвижимости имеет свои специфические особенности по сравнению с другими финансовыми активами. Объек­ты недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходимых средств. Вход на рынок недвижимости предполагает высокий «поро­говый» уровень инвестиций.

Независимо от функционального назначения объекта недвижимости суще­ствует необходимость в его управлении, так как объекты недвижимости нуждают­ся в постоянном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и пр. Качество управления объектами недвижимости оказывает значитель­ное воздействие на их конкурентоспособность и цену потребления. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода.

Отсюда следуют по меньшей мере два вывода: для большинства инвесторов не­движимость как объект инвестирования представляет довольно сложный товар; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недви­жимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход.

Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах от объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной мест­ности.

Недвижимость лучше защищена от инфляции, чем финансовые активы. Влия­ние инфляции в стране учитывается в цене объекта недвижимости.

Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют при­мерно 1% цены объекта, для жилой — они могут достигать 10% цены.

Низкая корреляция доходов от объектов недвижимости с доходами от финан­совых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финан­совых активов.

Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и пе­реговоров между участниками сделки.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассма­триваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяющая снизить об­щий риск, и как самостоятельный актив.

Купля-продажа объектов недвижимости — это движение стоимости, принося­щей доход. В то же время объекты недвижимости могут приобретаться не только в предпринимательских, но и в личных целях.

Согласно нормативным актам, принятым в период 1990–1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и поку­пается.

Сущность объекта недвижимости как товара триедина.

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, напри­мер, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Сред­няя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3–3,5 года.

Объекту недвижимости присуща асимметрия представлений о нем как о това­ре. С позиций потребителя, например, в качестве товара, удовлетворяющего по­требность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром яв­ляется законченный дом. Характеристики объектов недвижимости как товара мо­гут не совпадать.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости от­личаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государствен­ному воздействию, что снижает риск потери вложений в данные объекты. Объ­ект недвижимости — дорогой товар, и для его приобретения часто используют сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объ­екта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее особым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно широ­кого спектра социально-экономической информации для позиционирования дан­ного товара на рынке.