Лекция 2

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономи­ческих отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи ко­торых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».

Рынок недвижимости — это «экономико-правовое пространство, в котором про­исходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокуп­ность всех текущих операций с ней».

Рынок — это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Пред­почтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операци­ях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем».

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недви­жимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением фи­нансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (мате­риальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения допол­нить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представля­ет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются пра­ва на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и рас­пределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижи­мость.

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное слово­сочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающих­ся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

Каждый конкретный рынок недвижимости — земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости — развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических кри­териев.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости — совокупность регио­нальных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состояни­ем законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъек­ты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые от­личают его от рынков других товаров и услуг. Они обусловлены особенностями са­мого товара рынка недвижимости (земельного участка, помещения, здания и соору­жения, предприятия как имущественного комплекса).

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, последний имеет свои достоинства и недостатки.

Особенности рынка недвижимости:

- рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, поэто­му их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды местонахождения объекта недвижимости (политической, экономической, социальной, экологической обстановки на территории нахождения объек­та недвижимости);

- рынок недвижимости является несбалансированным, как правило, имеются расхождения между спросом и предложением, следовательно, неопределен­ность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. В силу длитель­ности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не мо­жет формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на нем как точки пересече­ния классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют, то есть на рынке недвижимости нет условий для формирования классиче­ских непрерывных кривых спроса и предложения. Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципи­ально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основан­ные на статистических распределениях вероятностей;

- несоответствие рыночных ожиданий собственников и покупателей (аренда­торов) объектов недвижимости. Собственники объектов недвижимости мо­гут поднимать цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разни­ца между ожиданиями сторон в 10–15% преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится;

- длительность срока экспозиции товаров на рынке недвижимости. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 4–5 ме­сяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования дости­гают 18 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объек­тов недвижимости;

- недостаточность аналитической и экспертной информации о состоянии рын­ка недвижимости. Это обусловлено отсутствием достоверной информации о номиналах сделок, их неодновременностью, неоднотипностью;

- рынок недвижимости отличается высокими трансакционными издержками (затратами на заключение договоров). Они могут достигать 10% стоимости объекта недвижимости;

- рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными требованиями. К ним относятся требова­ние об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним, об уплате налогов, а также возможность законодатель­ного обременения объекта недвижимости правами третьих лиц в различных комбинациях (сервитуты, права членов семьи на долю жилья и др.).

Рассмотренные особенности рынка недвижимости дают основание характери­зовать его как составную часть рыночного пространства.

Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы в его развитии не совпада­ют по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следо­вательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенден­циях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.